TP.HCM: Thị trường BĐS sẽ không bị tác động nhiều

Nghị định 69 quy định về tiền sử dụng đất và

Nghị định 71

quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở mới ban hành lại tạo nên những luồng dư luận trái

chiều, ảnh hưởng không ít đến tâm lý thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí

Minh.

Tuy

nhiên việc ban hành các nghị định cho thấy thị trường sẽ đi vào quỹ đạo ổn định

hơn khi hạn chế được nạn đầu cơ và tăng giá ảo.

Nghị định 69 – giải quyết nhiều

bất cập

Sau hơn một năm kể từ ngày ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP và mặc dù cũng

đã có nhiều hội thảo được tổ chức, nhưng những quy định ở nghị định này liên

quan đến việc nộp tiền sử dụng đất vẫn còn là nỗi băn khoăn của các doanh nghiệp

phát triển dự án khi số tiền phải nộp, theo cách hiểu của các doanh nghiệp,

là quá lớn và không thực tế.

Theo quy định mới, tiền sử dụng đất được xác

định căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thị trường và để có được giá này các

doanh nghiệp phải nhờ các công ty thẩm định giá xác định

giá đất

và dựa trên đó

doanh nghiệp phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Hầu hết các doanh nghiệp cho rằng

nếu thu tiền sử dụng đất theo tinh thần của Nghị định 69 là không hợp lý, không

khả thi và không khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư dự án mới.

Tuy nhiên giải thích của

đại diện Cục Quản lý công sản thuộc Bộ Tài chính cho rằng nhiệm vụ của cơ quan quản

lý Nhà nước là làm sao cho khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án nhà

đất vừa phải, không tạo cho doanh nghiệp hưởng siêu lợi nhuận mà phải chia sẻ lợi nhuận đó

với người dân có đất trong các dự án và Nhà nước. Và Nghị định 69 sẽ giúp cơ

quan quản lý Nhà nước làm tròn nhiệm vụ của mình.

Theo luật sư Trương Thị Hòa,

hàng năm, các tỉnh, thành phải ban hành giá đất sát giá thị trường, nhưng các

địa phương lại không làm được. Chính vì thế mới có chuyện ban hành nghị định

này.

Ngoài ra, Nghị định 69 ra đời đã giải quyết được nhiều bất cập của thị

trường

bất động sản

như khắc phục tình trạng người bị thu hồi đất với giá rẻ mạt, giảm

những thủ tục hành chính phiền hà, thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, tăng

thu cho ngân sách Nhà nước…

Thực tế, từ khi Nghị định 69 có hiệu lực

từ ngày 1/10/2009, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phát triển khá suôn sẻ. Các dự án mới vẫn

tiếp tục bung ra đều đặn và vẫn bán đắt hàng, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung

bình. Như vậy, tại sao doanh nghiệp vẫn kêu ca về tác động của nghị định này?

Thực chất,

những doanh nghiệp kêu ca đa phần có dự án dính vào thời điểm trước khi Nghị định 69 có

hiệu lực, do đó họ phải đóng mức thuế theo giá thị trường hiện nay trong khi đất

được mua trước đó quá lâu với giá rẻ.

Theo ông Lê Ngọc Khoa, Cục phó Cục Công

sản thuộc Bộ Tài chính, vướng mắc hiện nay là cách tổ chức thực hiện chứ không phải

vướng mắc về chính sách. Việc thu chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp là

quyền của Nhà nước và sẽ không có chuyện áp tỷ lệ phần trăm để thu.

Nghị định

71: Hạn chế đầu cơ ngắn hạn

Trong khi đó Nghị định 71, quy định chi tiết và

hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 8/8/2010, được đánh giá là dấu

mốc quan trọng cho việc đầu tư bất động sản sẽ đi vào quỹ đạo ổn định khi nhà đầu tư lướt

sóng hết có cơ hội do Nghi định siết chặt việc chuyển nhượng dự án dưới dạng góp

vốn.

Trước khi có Nghị định 71, việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng

hợp đồng vốn góp đầu tư khá dễ dàng. Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp

đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất

trong các loại hình giao dịch

bất động sản

.

Tại

Thành phố Hồ Chí Minh

và Hà Nội, tỷ lệ giao dịch đối với

hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu

cơ bất động sản thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Nhưng Nghị định 71 không cho

phép việc chuyển nhượng đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi

tiết ở khoản 1, điều 60).

Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010

cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán

với chủ đầu tư. Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao

dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và

đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn.

Và vấn đề quan trọng là

Nghị định

71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm

nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà.

Ngày

31/8 tới, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tổ chức hội thảo lấy ý kiến góp ý cho dự thảo thông tư

quy định và hướng dẫn thực hiện một số nội dung nghị định, nhưng đánh giá của

các nhà quản lý Nghị định 71 nếu áp dụng đúng quy định sẽ tạo nên niềm tin cho

nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở./.

Sỹ Dũng (Báo Tin tức/Vietnam+)